京东的法拍房在哪里找，京东怎么看法拍房？

江小亭/发自东莞

10月9日，位于东城天骄御峰的一套建筑面积约254㎡法拍房，经过412轮竞价，最终以1286万元总价拍出，溢价554万元，折合单价5万元/㎡。

该套房源共吸引28位买家报名，围观人数超3万人，热度较高。

而值得一提的是，房源的最终竞拍得主为房主本人。

来源：京东拍卖

该位房主的操作于法拍市场并不常见，“有钱不还？”“抬价过头无人接替”“有钱人的操作搞不懂”…..事关是抬价过程中无意拍下，还是另有他因故意为之，一时间各种讨论声不断。

标的所有人报价近40轮

溢价554万元拍下

从整场竞拍来看，无论是报名人数还是竞拍次数，抑或是1286万元的成交总价，该套法拍房的热度都可谓是东莞近期法拍市场之最。

最终标的物所有人自己拍下房源，更是将该事件的关注度推上了又一高度。

从公示的标的物详情来看，该套天骄御峰15幢2002所有人为钟女士，竞价成交确认书中，最终竞买人同样为该位钟姓女子。

在法拍房市场，房东拍下自己的房子也有先例。通常情况下，都是房主中的其中一人因为民间借贷纠纷等被起诉，房子被判司法拍卖，其他的房主不舍得房子被别人拍走，便以房子的优先购买权人身份拍下房子。

不过天骄御峰这套房源，并无优先购买权人。

对此，中房君咨询了一位从事法拍业务的相关业内人士，据其表示，这种情况并不多见，一般而言，在拍卖过程中，会有个别房主或者其他法拍机构安插人员参与竞拍进行“抬价”，但很少会报价到最后。即便房主有资金拍下房产，为隐瞒财产，也一般会找人挂名，不会自己出面拍下。

而从该套房源的报价纪录来看，屋主整场竞拍报价了近40轮，尤其后期房源总价达1200万元后，更是密集出价，竞得决心较明显。

不过进行到400多轮时，加上屋主仍有3位买家还在出价，也不排除有屋主预期过高，为抬价未能及时收手的可能。

在竞买须知中有提到，拍卖成交后买受人悔拍，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

该套房源的保证金为146万元，对于房主本人而言，即便后续毁拍，保证金不予退还，该笔款项也将填补至被执行人的债务中，而并不会“打水漂”。

基于此，不乏有相关中介人士提到有些被执行人在资金紧张的时候，还是会凑保证金去参拍，然后毁拍，目的是为了拖延时间。但该操作并不提倡。

不过，据进一步了解，天骄御峰该套房源所有人钟女士并非被执行人，实际被执行人为陈某，天骄御峰该套房源同为其名下/所有。此外，除天骄外，根据查询消息，位于东城景湖名郡的一套约189㎡房源也为其名下/所有，该套房源已于今年9月12日以638万元总价二拍成功拍出，拍出款项将用于（2022）粤1972执8242号（罚金）一案中。

对此，有观点猜测，被执行人所欠款项或不超过房源成交价，清算完后剩余房款将退回原房东，为保住自己的房子不被低价拍出该操作并无问题。同样也可借该操作将共有财产转为个人财产。

起拍价仅2.88万元/㎡

5万元/㎡成交仍低于市场价

我们再看回房源本身，1286万元的成交总价以及5万元/㎡的单价，于当前市场又是什么水平？

房源所在的光大天骄御峰是东莞公认的豪宅标杆，位于传统富人区黄旗山片区，虽南城CBD建设如火如荼，但黄旗山在东莞新旧富豪心中的地位依旧很难撼动。

来源：京东拍卖

而除了坐拥黄旗山这个东莞的精神符号外，天骄御峰本身的区位、配套、学区、物业等也同样不差，是光大的标杆系作品。

目前贝壳平台该小区仅有4套房源挂牌出售，单价区间5.8万-6万元/㎡。不过值得注意的是，自二手房参考价颁布以来，除了被列入参考价的项目最高只显示参考价外，其他超6万元/㎡的高价房源也纷纷不在外网展示。

据中介表示，目前小区的整体均价实则去到6万元/㎡以上，别墅则更高去到10万元/㎡以上。要知道，项目2013年开盘时，住宅均价不过约1.5万元/㎡。

从过往成绩纪录来看，进入2020年后，小区房价开始明显跃升，当时一套250㎡的大户型成交单价已去到5.57万元/㎡。

来源：诸葛找房

而本次挂出的法拍房，起拍价仅732万元，折合单价低至2.88万元/㎡，极大的价差空间自然吸引大批敏锐的土豪报名竞拍，并最终火热报价超400轮，以5万元/㎡成交。

无论是挂牌价，还是同户型房源过往的成交价，对比来看，该套法拍房最终的成交单价都仍具有可观价格空间。

房源现状

中介：建议客户在1200万元时放弃竞价

房源吸引多位买家积极报价，并最终以超起拍价544万元的总价成功出让，表明市场仍有部分客户正在紧盯捡笋，但对于主城的核心二手房，5万元的单价或已是一道门槛。

据一位辅拍机构的中介表示，该套房源的业主并没有办理房产证，因此在过户办证时还需补缴一系列税费，导致最终的价格要更高。因此也建议他们的客户在总价去到1200万元的时候不再竞价。

不仅法拍房，包括二手房在内的主城豪宅项目大部分价格都上不去，一方面是大环境下预期的受影响，同时主城豪宅市场新盘陆续浮出水面亦是关键因素。

如市政府旁的万科瑧湾汇、CBD内的悦府、万科星河传说二期、中天东城体育公园以及已在加快拆迁的光大天骄国际等，无论是开发商、区位还是产品类型，丰富的可选都让持币观望、等待打新成为大部分有意向布局主城富豪的新计划。

自然也进一步压缩了范围内二手房、法拍房的价格空间。

旗峰山境花园规划效果图来源：东莞东城

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