燕郊在北京几环外（燕郊属于六环外吗）

关于燕郊，我们一直长期看好，这座北漂之城的诸多利好有确定性。燕郊这张饼，一定不是靠画出来的。

很多人迷信某些大V的观点，但凡听到环京地产都一股脑儿否定，好像这就是个寸草不生的地方。

我们多次说过，判断一个城市怎么样，不要听别人忽悠，你得用脚去丈量。到燕郊开车去转转，各条道路旁晚间的万家灯火总是骗不了人的。

考虑到大部分人没去过，我们不妨从小细节来量化一下燕郊的商业：

燕郊这一亩三分地上共覆盖了12家影院，还有9个麦当劳，外加9个肯德基，这些商家在选址上显然是有考量的。有人消费的地方才会聚集商业，谁也不愿意做亏本买卖。

燕郊的房价在环京是最高的，就因为在居住成熟度上，比隔壁的大厂和香河高了不止一个量级。

从人口看，按我们拿到的数据，燕郊在2021年迁入户口的人数为20317人，迁出人口为10790人，净增户籍人口在9500人左右。其中迁出的有很多是把户口落在天津给孩子上学，但人住在燕郊。

按现有趋势，燕郊的住房需求巨大，且仍在持续增加。

但很多人买环京还是有误区，认为只有通州起来，燕郊才能涨。因为在京津冀一体化布局里，燕郊是和副中心连接的太过紧密。

这么想就容易片面，要考虑客观情况，毕竟燕郊是全北京的燕郊，属于国贸、望京等区域的睡城。即使通州不动，只要有相关信号放出，也很可能存在独立行情。

就说燕郊的限购是什么?不存在。如果没懂，我再重复一遍：燕郊现在不限购。

之前文章就说过，燕郊在去年夏天已经悄悄把门看看，欢迎全国人民进来。当年的燕郊房价是怎么跌下去的呢？就是因为加了限购：外地人需提供本地三年社保或纳税证明才能买房。

这座北漂之城的原住民比例是比较少的，主力购房群体都是在北京上班的外地人，交的当然是北京社保。

这一家伙下去，大家的购房资格就被切断了，燕郊房产市场也就算是被关停了，这才有了前几年房价拦腰截断，单价从4万降到2万。

有人问，去年限购解绑了，燕郊价格为什么还没上去？我的理解是两个原因：

一是地方上是在放松了，但动作还没有放开。因为某些原因不好明着说，还没能充分调动起市场信心。

二是很多人压根还不知道燕郊不限购了，不信你去身边问问，甚至有些房圈的人都不知道这事儿。

前段时间，利好政策才姗姗来迟。春节后房贷利率降到了5.07%，有某银行最低4.8%就能做，而之前很长时间是5.39%。利率明显下调了，这是利好的信号。

随着小阳春以及政策面的放松，越来越多的人重新关注到了燕郊，也就有了春节后的市场回暖，我们放在后文说。

看人群，燕郊的购买力除了纯投资客，大部分还是北京的刚需上班族，他们更注重通勤，交通上实现职住平衡显得尤为更要。

就说几年内的变化，有在建的地铁平谷线，我们之前文章说过，未来从神威大街40分钟直达国贸CBD。

同时，京唐高铁预计在今年9月30号开通，从燕郊站坐高铁10分钟就可以到城市副中心。有传言说票价在13块钱左右，仅供参考。

具体要结合每天的发车频次，高铁的便利度肯定不如地铁，但也是多了一个选择。尤其对燕郊站附近的南部居民来说，一定是最大的受益者。

再加一条，全国政协委员连玉明在前几日的两会中建议:撤销北三县进京检查站。

按这次提案的描述:燕郊通勤北京平均时长两小时，其中有一小时要浪费在检查站上。

身边有燕郊的朋友更离谱，早高峰进城碰上检查站有堵了最多3个小时的。这么一对比，之前堵的有多惨，你能想到检查站外移的利好就有多大。

提案不是第一次出现，之前在通州官网和北京日报上就有提过将北三县检查站外移，这是动真格的节奏。

各项因素叠加，就是一套漂亮的组合拳。到2025年左右，燕郊进京的通勤状况会发生可预见的大改善。

看新房库存，目前燕郊有7000套左右的商品房在卖，且这一两年新增供应量只有1000套左右，房子可预见地会越卖越少。

而二手房的挂牌量是 18000 套左右，其中有一部分不是真实在售的。按过往经验，诚心在售的可能也就14000套左右。

根据来自市场一线的信息，燕郊近一个月的交易量明显在噌噌往上走。正常情况下，二手房在工作日能卖五六十套，周末能达到单日100套。

按现有存量，就说二手市场的热度如果能保持两个月，市场上的好房子就一定不够卖了，量价齐升是有可能发生的。

如果你有长持的想法，可以立刻入场看房，排除踏空的风险。要是希望恰好买在牛市之前，买完立刻能赶上一波，那建议再观察一段时间，市场还没到抢房阶段。

说了这么多，燕郊应该怎么买呢?先说当前的房价，燕郊地铁附近的次新二手均价大概是2万，新房在2万3左右，有明显倒挂。即使考虑房龄等因素，二手房依然有性价比。

买燕郊的二手，要多关注平谷线地铁口附近的品质次新，避开地段不好的纯刚需项目。

如果恰好碰上急卖的业主，很可能有一些捡漏的机会。毕竟当初买燕郊的人很多是为了投资，上了极限高杠杆。这几年从山顶滑落下来，很多人甚至还不起月供了，只能低价割肉。

要是想买新房，也不是不行。毕竟新房在产品设计上领先一个时代，尤其是户型，对大部分二手房实现了全面吊打。

燕郊新房也进入到改善型市场，因此像夏威夷蓝湾、港中旅海泉湾这类南城的优质项目能卖的飞快。相比于便宜，大家更想买到好房子。

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燕郊在北京几环外（燕郊属于六环外吗）

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